Fundos imobiliários, nova era
Injeção de recursos de
fundos de pensão e carteiras mais diversificadas, com mais de um imóvel ou com
títulos do setor, vão impulsionar mercado em 2010.
O mercado de fundos imobiliários pode dobrar de tamanho em 2010. A grande expectativa
gira em torno do dinheiro das fundações que deve ir para o setor - no mercado,
estima-se entre R$ 3 bilhões e 4 bilhões os recursos disponíveis para a
aplicação somente neste ano. Os 84 fundos imobiliários em operação hoje reúnem
patrimônio líquido de R$ 5,2 bilhões. "As
fundações serão os grandes fomentadores dessa indústria", afirma uma fonte
do setor.
Bom para o investidor pessoa física, que
passará a contar com um senhor reforço para o
desenvolvimento do mercado, que já mostra sinais de amadurecimento. Basta ver o
movimento cada vez maior de lançamentos de fundos com mais de um ativo - de
imóveis a títulos imobiliários -, gestão ativa e participação crescente de
bancos de varejo na distribuição e estruturação. Citibank, Bradesco, Santander
e Caixa voltaram a dar as caras.
O mercado de fundos imobiliários pode dobrar
de tamanho em 2010. A
grande expectativa gira em torno do dinheiro das fundações que deve ir para o
setor - no mercado, estima-se entre R$ 3 bilhões e 4 bilhões os recursos
disponíveis para a aplicação somente neste ano. Os 84 fundos imobiliários em
operação hoje reúnem patrimônio líquido de R$ 5,2 bilhões. "As fundações
serão os grandes fomentadores dessa indústria", afirma uma fonte do setor.
Bom para o investidor pessoa física, que
passará a contar com um senhor reforço para o
desenvolvimento do mercado, que já mostra sinais de amadurecimento. Basta ver o
movimento cada vez maior de lançamentos de fundos com mais de um ativo - de
imóveis a títulos imobiliários -, gestão ativa e participação crescente de
bancos de varejo na distribuição e estruturação. Citibank, Bradesco, Santander
e Caixa voltaram a dar as caras.
Neste ano, a primeira oferta registrada na
Comissão de Valores Mobiliários (CVM) vai nessa linha. Trata-se do fundo Max Retail, que definiu como foco a exploração de
empreendimentos comerciais destinados à exploração do segmento varejista, mas
não descarta a chance de investir em papéis como certificados de recebíveis
imobiliários (CRIs), letras
hipotecárias (LHs) e de crédito imobiliário (LCIs).
O setor de fundos imobiliários está mudando de
cara, afirma o advogado Carlos Eduardo Ferrari, do escritório Lobo & de
Rizzo. O ingresso de dinheiro novo de fundos de pensão vai criar um mercado com
um tamanho mais atraente, aponta. "Uma indústria como a de hoje, de R$ 5
bilhões, é muito pequena para oferecer liquidez e crescer." Apesar da
demanda crescente de investidores, há escassez de ofertas, diz. Mas, com o
comprometimento do investimento por parte de fundos de pensão, haverá estímulo
para a estruturação de carteira maiores, de pelo menos
R$ 100 milhões, porque parte já estará garantida para os institucionais.
"O fundo de pensão vai acabar dando respaldo para o crescimento das
ofertas."
Quem ganha com isso é o mercado todo,
inclusive a pessoa física, já que o problema da falta de liquidez poderá ser
minimizado. Os fundos imobiliários são fechados. Para o investidor sair da
aplicação, só vendendo as cotas no mercado secundário, para outro investidor.
E, das 84 carteiras, apenas 31 estão listadas em bolsa. "A entrada de
fundos de pensão cria uma porta de saída para a pessoa física", diz
Ferrari. Ele destaca ainda o ganho de qualidade com a participação crescente
das fundações. Segundo ele, os grandes fundos de pensão têm um processo de
análise de investimento muito criterioso, além de cobrarem mais
responsabilidade do gestor e administrador.
Fora isso, o potencial de investimento em
fundos imobiliários para os próximos anos é enorme. A flexibilização pelo
Conselho Monetário Nacional (CMN) das regras de aplicação das fundações, com a
Resolução 3792 de setembro do ano passado, abriu espaço para a aplicação de até
10% do patrimônio para essas carteiras. Foi criada uma rubrica específica para
esse tipo de investimento.
Isso equivaleria a quase R$ 50 bilhões - o
patrimônio da fundações está perto de R$ 500 bilhões,
segundo dados da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência
Complementar (Abrapp). Como não há mercado para
absorver todo esse dinheiro, qualquer 1% já será significativo. Hoje, os fundos
de pensão não têm nem 1% do patrimônio aplicado em fundos imobiliários, segundo
uma fonte do mercado.
Esse interesse de investidores institucionais
coincide com um mercado de fundos imobiliários em evolução. Não
de tamanho, mas de estrutura e até de cultura dos participantes. "Hoje, o
fundo imobiliário pode comprar tudo desde que o ativo seja imóvel ou tenha base
imobiliária", afirma a advogada Marina Procknor,
do escritório Mattos Filho, Veiga Filho, Marrey Jr. e
Quiroga.
A flexibilização veio no fim de 2008, com a
publicação pela CVM da primeira revisão de regras do setor desde a origem, em
1994, e do ajuste no ano passado na legislação que estendeu a isenção de
imposto de renda para pessoas físicas também para fundos que compram cotas de
outras carteiras ou títulos isentos como o CRI e as letras. "Essa é uma
mudança de conceito que vai impulsionar o mercado", diz Marina.
O fundo imobiliário ficou com mais cara de
mercado de capitais, afirma o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá. "Isso permitirá que mais pessoas acessem
esse tipo de fundo, que tem o apelo da isenção para esse público, em ofertas
pulverizadas."
Culturalmente, o fundo imobiliário sempre foi
de um imóvel só. Além de a antiga regra orientar o mercado para esse formato, o
investidor precisava conhecer o empreendimento, entrar no imóvel, para se
sentir confortável. Isso também já começa a mudar, destaca Marina. Além disso,
a indústria criou um histórico que permite avançar para fundos diversificados e
com gestão ativa.
O mercado, inclusive, coleciona experiências
bem-sucedidas. Entre os destaques, estão fundos como o
CSHG Brasil Shopping, que tem participação em cinco shoppings, o genérico CSHG
Real Estate, com 62 imóveis comerciais na carteira,
predominantemente lajes corporativas. No fim do ano passado, a Rio Bravo
conseguiu a aprovação da maioria dos cotistas do Financial Center para alterar
o regulamento do fundo, que só permitia investir no Edifício JK Financial
Center, em São
Paulo. O argumento apresentado para os cerca de 400 cotistas
foi o de aproveitar as oportunidades no setor de lajes corporativas e
escritórios nas regiões comerciais e, assim, diluir os riscos de vacância e até
inadimplência de inquilinos.
Outro exemplo de sucesso foi a colocação da oferta, em dezembro, do fundo RB Capital
Renda I. A demanda, que superou em 2,8 vezes a oferta de R$ 132 milhões em
cotas, atraiu 1.172 pessoas físicas e um investidor institucional. A carteira
já nasceu com um portfólio formado por sete imóveis, todos com contratos de
locação de longo prazo fechados com grandes empresas, como AmBev, C&A, Magazine Luiza, entre outras. A oferta nova,
liderada pelo Ourinvest, vai usar os recursos da
primeira emissão, de R$ 70,15 milhões, para a compra de oito imóveis espalhados
pelo país, já locados para a Lojas Americanas,
Carrefour e Bom Preço.
Para Ferrari, fundos de um imóvel só serão
cada vez mais raros. O mercado, acredita ele, caminha
para carteiras setoriais. Os fundos de CRIs
também terão papel relevante para o crescimento do setor, diz o advogado. E até
podem liderar a evolução. Segundo fontes do mercado, há projetos de bancos e
gestores como a RB Capital para lançar carteiras de R$ 200 milhões a R$ 300
milhões de patrimônio. Quanto maior a escala, melhor tende a ser a liquidez.
O ambiente atual é propício para fundos
imobiliários. Para a pessoa física, o grande atrativo é a possibilidade de
capturar o ganho da atividade imobiliária, que anda pujante no país, com a
possibilidade de isenção de imposto sobre rendimento. Também segundo Ferrari,
as pessoas têm procurado esse tipo de fundo por ele ter se mostrado resistente
a crises. "Com a volatilidade, o fundo imobiliário é uma opção
intermediária entre a renda fixa tradicional e a renda variável, com ótimo
retorno."
Valor Econômico – 10/02/2010
Por
Alessandra Bellotto, de São Paulo