O 'Estado' preparou um guia com vantagens e desvantagens das diversas formas de pagamento disponíveis

Consumidores com mais dinheiro no bolso, aumento da oferta de imóveis e valores menores de prestações em decorrência da ampliação do prazo nos financiamentos estão levando o mercado de crédito imobiliário a bater recordes. Este ano, de janeiro a setembro, o volume de financiamento concedido pelos bancos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com recursos da caderneta cresceu 81%, de R$ 6,72 bilhões para R$ 12,17 bilhões. A estimativa é alcançar R$ 16 bilhões este ano. Medidas tomadas pelo Conselho Curador do FGTS na semana passada - e que valerão a partir de janeiro - vão trazer mais concorrência e estímulo a esse mercado e facilitar a obtenção de financiamento para quem tem conta vinculada no FGTS.

Uma das medidas vai permitir que o comprador de imóvel financiado de valor até R$ 350 mil possa pagar até 80% da prestação com o próprio saldo do FGTS, independentemente do valor da renda. A regra atual permite abatimento de 80% apenas para quem tem renda de até R$ 2.280. Para quem tem renda acima de R$ 4.560, o abatimento máximo hoje é de 40%.

Outra mudança foi a criação de uma nova linha de crédito com recursos do FGTS para quem tem renda superior a R$ 4,9 mil, contemplando imóvel de valor até R$ 350 mil - hoje, a linha do FGTS só atende quem tem renda até R$ 4,9 mil e financia imóvel de no máximo R$ 130 mil. A nova linha vale apenas para quem é cotista há pelo menos 3 anos e tenha no mínimo 10% do valor do imóvel na conta vinculada. Nela, os juros são de 8,66% ao ano mais TR, bem menor que os 12% mais TR no SFH.

'Com essas medidas, a tendência é a concorrência aumentar, com redução de juros nos bancos', diz Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac). 'Quem puder, deve aguardar a virada do ano para contratar um financiamento imobiliário', diz.

Oliveira diz que a melhor forma de comprar imóvel é à vista, porque evita os custos de um financiamento. 'O grande problema é que poucos são aqueles que efetivamente têm condições financeiras para isso', diz.

É importante comparar as condições no mercado. 'Qualquer pequena redução na taxa de juro faz enorme diferença', ele diz. 'Em financiamento de R$ 100 mil por 30 anos, a redução de 1 ponto porcentual nos juros, de 12% para 11%, significa economia de R$ 13.670.'

Oliveira conclui que hoje a taxa prefixada pode ser mais interessante que a pós-fixada (corrigida pela TR). 'Isso, desde que a diferença entre a pós e a prefixada não supere 2 pontos porcentuais', ele diz. Orienta também que o consumidor deve evitar a amortização pela Tabela Price. 'A prestação inicial é menor que no SAC, mas no total o comprador pagará mais.' Por fim: 'Sempre que possível utilize seu FGTS e reservas financeiras para dar entrada e reduzir o valor do financiamento.'

(*) Alternativas de financiamento bancário

As 3 linhas de crédito

1-       Recursos do FGTS: tem os menores custos (6% a 8,16% ao ano mais TR) mas impõe renda máxima de R$ 4.900,00 e valor máximo do imóvel  de R$ 80 mil a R$ 130 mil. A partir de janeiro/2008 o cotista do FGTS poderá ter renda superior aos R$ 4,9 mil e financiar imóvel de até R$ 350 mil

2-       Recursos da caderneta: custos maiores (teto de 12% ao ano mais TR) que o FGTS, mas não há limite de renda e o valor do imóvel pode chegar a R$ 350 mil

3-       Recursos livres dos bancos:  as taxas de juros podem superar 12% ao ano mais TR, mas permite a compra de imóvel de valor superior a R$ 350 mil. Comprador não pode usar o FGTS

Taxas prefixadas ou pós

a-       Taxas prefixadas são as contratadas no financiamento e que vão vigorar em todo o contrato. O custo do financiamento não mudaram não importa o que aconteça com a economia

b-       Taxas pós-fixadas são aquelas que o comprador conhece no momento do financiamento mas que serão acrescidas de uma taxa variável (TR ou outro indexador) ao longo do contrato. O custo do financiamento sobe se houver instabilidade econômica e cai com a economia estável.

Sistemas de amortização

SAC – sistema de amortização constante

Um dos mais utilizados pelos bancos privados: as amortizações do saldo devedor são sempre iguais durante todo o financiamento. As prestações são decrescentes

Sacre – sistema de amortização crescente

Um dos sistemas utilizados pela CEF. As amortizações são crescentes, as prestações são decrescentes

Tabela Price

É o sistema utilizado em todos os tipos de financiamento: as prestações são iguais ao longo do contrato (se os juros forem pós, há reajuste periódico). A amortização é mais lenta.

Conclusão: sistemas que amortizam mais rapidamente o saldo devedor reduzem a parcela de juros, assim SACRE ou SAC são mais indicados

Prazo curto ou longo

a-       Prazo curto: vantagem é que quanto menor o prazo menor o valor dos juros pagos; a desvantagem é que quanto menor o prazo maior o valor da prestação, o que exige renda maior

b-       Prazo longo: prazo maior acarreta valor de prestação menor, exige renda menor; a desvantagem é que se paga mais juros

Conclusão: o comprador deve fazer procurar o menor prazo possível, levando em conta o comprometimento de sua renda e seu orçamento familiar

Rosangela Dolis
O Estado de S.Paulo – 05/11/07