Em tempos de
crise financeira mundial, necessário se faz uma maior e mais aprofundada
reflexão quanto a incidência de tributos nas relações
comerciais e, em especial, nas transações imobiliárias, que é o foco desta
análise.
Temos no
Brasil um emaranhado de normas, as quais, muitas vezes, passam desapercebidas pelos contribuintes, causando recolhimento de
tributos indevidos ou ainda de forma equivocada.
Neste
contexto, lembramos aos leitores das leis 9.250/1995, 11.196/2005 e Decreto
3.000 de 1999, normas estas que oportunizam aos contribuintes que se enquadram
nas hipóteses de isenção, deixar de recolher aos cofres públicos o Imposto de
Renda sobre os valores correspondentes ao ganho de capital em determinadas
transações imobiliárias.
Assim, o
cidadão interessado em comprar ou vender seu imóvel deve ficar atento, pois
pode enquadrar sua negociação nas hipóteses legais de isenção do Imposto de
Renda, fazendo com que o negócio fique menos oneroso e que fique facilitado o
pagamento de outras despesas inerentes à compra e venda, como por exemplo a Escritura Pública de Compra e Venda, o Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou, ainda, o Registro da Escritura
Pública de Compra e Venda.
São várias
as hipóteses de isenção. A primeira e mais comum, está relacionada ao valor do
bem objeto da transação, ficando isentas da incidência do Imposto de Renda
sobre o ganho de capital as vendas de imóveis até o valor limite de R$
35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995,
alterado pela lei 11.196 de 2005.
A segunda
hipótese de isenção também está relacionada ao valor do bem, conforme determina
o artigo 23, da lei 9.250 de 1995, pelo qual o contribuinte que vender seu
único imóvel, até o valor limite de R$ 440.000,00, fica isento do pagamento do
Imposto de Renda sobre o ganho de capital, desde que não tenha sido realizada
qualquer outra alienação nos últimos 5 anos.
Ressaltamos
que neste caso o contribuinte deverá observar três situações distintas para se beneficiar da isenção concedida, quais sejam: a) ser
proprietário de apenas um imóvel; b) não haver realizado qualquer outra
alienação de imóveis nos últimos 5 anos e, c) vender o imóvel até o valor
limite de R$ 440.000,00.
A terceira
hipótese de isenção vem determinada no artigo 39 da lei 11.196/2005, através da
qual aqueles que possuem interesse na venda de seu imóvel residencial para
aquisição de novo imóvel residencial, poderão se beneficiar da isenção sobre o
ganho de capital da venda de seu primeiro imóvel.
Para que o
contribuinte possa se utilizar deste benefício, deverá o mesmo adquirir o novo
imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias da venda de sua residência
antiga, devendo, ainda, ser pessoa física residente no País, bem como o novo
imóvel residencial deverá localizar-se no território brasileiro. Lembrando,
também, que este benefício poderá ser utilizado somente uma vez a cada 5 anos.
Importante
ressaltar aos leitores que para a utilização desta hipótese de isenção, o valor
integral do ganho de capital deverá ser aplicado na compra de outro imóvel
residencial. Caso o contribuinte adquira um imóvel residencial e outro não,
somente o ganho de capital aproveitado na compra do novo imóvel residencial
será isento da tributação. Da mesma forma ocorrerá se o contribuinte não
utilizar o valor total da venda para a aquisição do novo imóvel residencial,
momento em que será tributado o ganho de capital não utilizado,
proporcionalmente.
A quarta
hipótese de isenção ocorre quando da desapropriação do imóvel pelo Poder Público, seja a União Federal, os Estados ou
Municípios. Neste caso, mesmo existindo divergências na
Doutrina e na Jurisprudência, nos filiamos à corrente majoritária, que defende
a inexistência de ganho de capital, vez que o pagamento da desapropriação
meramente recompõe o patrimônio do desapropriado, bem como lhe dá a justa
indenização, expressa no artigo 182 § 3º e 183 caput da Constituição Federal,
constituindo-se, portanto, em indenização, não sujeita a tributação pelo
Imposto de Renda.
A Quinta e
última hipótese de isenção de que trataremos, diz respeito a
possibilidade de isenção sobre o ganho de capital na venda de imóveis
adquiridos até 1969, ficando os proprietários dispensados do recolhimento,
observando-se que, para os imóveis adquiridos nos anos seguintes, deverá ser
aplicada tabela regressiva de alíquota, conforme determina o artigo 139 do
Decreto 3.000 de 1999.
Outra
possibilidade de reduzir a carga tributária na transação imobiliária se dá
quando o contribuinte erigiu benfeitorias sobre o imóvel, realizou reformas e
ampliações, podendo as mesmas ser agregadas ao custo de aquisição, diminuindo,
por conseqüência, o ganho de capital para a
incidência do Imposto de Renda quando de sua venda, através da apresentação das
respectivas Notas Fiscais.
Não esqueça, caro leitor, antes de vender ou comprar seu imóvel,
verifique toda a documentação inerente à negociação, através de um corretor de
imóveis habilitado, bem como analise a incidência do Imposto de Renda sobre o
ganho de capital na respectiva venda, evitando recolhimento de tributos
indevidamente.
Fonte:
Adelino Venturi Junior (Venturi Silva Advogados & Consultores)
http://adimcoimobiliaria.com.br/site/tributacao-na-compra-e-venda-de-imoveis/
No caso de realização de
ganho de capital, para fazer o acerto com a Receita Federal o contribuinte entrar
no site http://www.receita.fazenda.gov.br/
e baixar o Programa de
Apuração dos Ganhos de Capital. Basta seguir as instruções e, então, o próprio
programa irá apurar se há isenção ou redutor de capital, dessa maneira
realizando as deduções sobre o imposto devido.
