O edifício Marquise Ibirapuera, localizado perto do parque mais conhecido da capital paulista, oferece apartamentos de luxo. A unidade padrão, com 407 metros quadrados de área útil, custa cerca de R$ 5 milhões, mais de R$ 12 mil o metro quadrado. Essa cifra não é excepcional. O preço dos apartamentos de luxo, tanto novos quanto usados, tem superado os R$ 14 mil em São Paulo. No Rio de Janeiro, o candidato a morar em bairros como o Leblon tem de desembolsar até o dobro disso.

Essa trajetória se espraia por todas as faixas de preço. Nessas horas, o comprador em potencial suspira e pensa: “Quando os preços dos imóveis vão parar de subir?” A questão para os investidores é se vivemos ou não uma bolha imobiliária que poderia estourar a qualquer momento. Os especialistas ouvidos pela DINHEIRO afirmam que não, e preveem novas altas de preços. Segundo Renato Teixeira, presidente da rede de franquias imobiliárias RE/MAX, ainda há muito espaço para subir.

“O déficit habitacional brasileiro vai sustentar a alta por muito tempo”, diz. Já Luiz Paulo Pompeia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), acredita que o mercado atinja um ponto de equilíbrio em 2011. Isso não significa números estáveis – ao contrário, os valores devem acompanhar a inflação. Um dos alicerces dessa alta é econômico. O aumento da renda, aliado à maior oferta de crédito, permite que mais famílias possam adquirir imóveis.

O aquecimento na base da pirâmide afeta todo o setor. Outro alicerce é geográfico. Itens como terrenos fazem os preços disparar muito antes de o primeiro tijolo ser assentado, algo que só tende a piorar devido à crescente escassez de áreas para construir. “Na ilha de Manhattan é raro ver um posto de gasolina e na Europa não há hipermercados em regiões centrais das cidades”, diz Eduardo Zylberstajn, coordenador de um índice de preços de imóveis lançado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), da Universidade de São Paulo.

“Nas maiores capitais brasileiras, porém, há muitos espaços que não são dedicados à moradia.” Além do terreno, outros insumos também aumentam o valor dos prédios novos. Em maio, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M), calculado pela Fundação Getulio Vargas, subiu 2,03%. A alta, desde o início do ano, é de 4,04%, ao passo que a inflação média, medida pelo IGP-M, é de 3,3%.

Não por acaso, o índice imobiliário da Fipe mostra que os preços observados em nível nacional subiram 2,7% em abril, a maior alta mensal desde o início da série histórica. Nas principais cidades a alta é ainda mais expressiva, fenômeno que se repete ao redor do mundo (veja quadro à direita). Entre janeiro de 2008 e abril de 2011, os preços dos apartamentos de 1 e 2 dormitórios mais que dobraram em São Paulo.

As unidades com três dormitórios ficaram 85% mais caras e os preços dos maiores subiram 62%. No Rio de Janeiro, com o apelo da proximidade da praia, a valorização oscila entre 91% para unidades com quatro dormitórios e 126% para apartamentos de um dormitório. No caso de o País continuar a crescer 5% ao ano em média, como prevêem os bancos, esse movimento pode se mante por mais tempo.“A tendência ainda é de alta nos preços”, diz Zylberstajn. “Só é possível esperar uma desaceleração se houver a convergência de diversos fatores, como retração do crédito e baixa nos custos da mão de obra.”

A alta dos imóveis novos acaba puxando o valor dos usados. Na hora de vender, os proprietários calibram o preço pelo momento de mercado. O investidor que estiver convencido da solidez dos alicerces da alta e quiser seguir o ditado que diz que “quem compra terra, nunca erra” deve tomar alguns cuidados.

Negociar imóveis é trabalhoso, burocrático e caro devido à necessidade de obter certidões e pagar as inevitáveis comissões dos corretores. Outro risco é a falta de liquidez. Mesmo com o mercado aquecido, talvez seja preciso esperar alguns meses para que se consiga vender uma propriedade por um bom preço – e evitar ver suas finanças desabarem.

Autor(es): Por Lilian Sobral

Isto é Dinheiro - 06/06/2011